2022年商铺还可以买吗？莫冲动踩坑

我发现，每年到年底手里有点钱的时候，有人总会冒出各式各样的投资念头。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

比方说，买套商铺，当包租婆。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

毕竟住宅太贵了买不起，买个小公寓，或者买个小商铺，总行吧。但商铺和住宅对地段的衡量标准是非常不同的。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

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住宅的地段，看重的是：文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

周边工作岗位多不多，高薪吗？文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

有没有地铁，到地铁有多远？文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

学校好不好，离学校近不近？文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

有没有超市，买菜吃饭方不方便？文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

这些，基本都是买的时候有，以后就会一直有；文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

买的时候没有，随着入住率的提升、片区规划的升级等，将来也可能有；文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

就算走下坡路，也是一个漫长的城市更新的过程，需要几十年，甚至上百年的时间。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

因此，它是相对稳定的。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

而商铺的地段，最重要的，是给这间铺子带来的人流量。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

一间商铺的人流量，受到的影响因素就多了，而且非常常见。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

比如马路对面新开了一家商场，把客流吸引走了大半；文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

铺子旁边的公交站牌拆掉了，或者往旁边移了200米，等车的人不会再来这里顺手买东西；文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

旁边加了一架过街天桥，挡住了一半招牌；这些细微的、局部的小变动，都会给商铺的价值带来很大的影响。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

互联网的发展，也进一步拉平了地段价值：文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

当你在淘宝上寻找漂亮的衣服，在美团上寻找好吃的饭店时，这家店具体开在什么位置，就没那么重要了。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

基于这样脆弱的价值体系，我其实是非常不建议普通人去买商铺投资的。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

如果一定要买，就只选入住率高、人气充足的社区商铺。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

既然商铺最容易受到的冲击，是各种变动带来的流量流失，文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

那么开在小区里的店铺，则可以很大程度上避免或者减弱这一点，文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

—— 你总能在小区的邻居们中混个眼熟吧。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

至于租金回报率...你得亲自去做调研，得出来数据才准确。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

项目在往外卖的时候，往往都会夸大，有时候还会用到“包租”的噱头。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

“总价50万买临街旺铺！5年包租，年租金回报率10%！”文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

听着是不是很心动？文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

这么算下来，十年就回本了呀！到时候转手一卖，还能再赚点。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

但...等你掏了钱，基本上也就掉坑里了。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

不客气的说，99.9%的“返租商铺”都是天坑。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

羊毛出在羊身上。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

返还的租金，那都是你在当初买的时候多交的购房款（智商税）…文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

举个例子。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

隔壁不包租的商铺，单价10000元，50平的铺子卖50万；文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

这边承诺包租5年、每年10%的回报率的商铺，单价12000元，50平卖60万；文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

多出来的这10万块钱，刚好分2年以“返租”的形式还给你，文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

呐，算下来，年租金回报率确实是10%。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

然而，一旦这笔钱返完了，就开始按市场价支付租金，租不出去就没有。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

哎，不是明明说好的10%包租五年吗？文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

对呀，合同上是写的5年包租，但就是不往你账户里打钱，你能怎么办呢？文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

开发商说，有本事你去告呀...文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

反正想要收租金，还是得靠自己往外租。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

而一旦进入残酷的市场，10%的年化回报率，那是无论如何也达不到的。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

总之，商铺价值脆弱，回本期长，还容易踩坑，文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html

想买商铺的，都长点心吧...文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/625.html